주상복합 아파트 단점 — 매수 전에 따질 항목 5개
주상복합 매물은 같은 동네 아파트와 나란히 놓고 볼 때 따질 것이 조금 다릅니다. 상가와 주거가 한 건물에 있다 보니 관리 방식, 환기, 관리비, 면적이 일반 아파트와 다르게 움직이기 때문입니다.
여기서는 시세 전망이나 청약, 투자 이야기는 다루지 않습니다. 흔히 주상복합 아파트 단점으로 꼽히는 다섯 가지 항목을 매수 전에 어디서 어떻게 확인하면 되는지만 정리합니다.
150세대 관리 기준선
건축허가로 지은 주상복합은 주택이 150세대 이상일 때 의무관리대상 공동주택이 됩니다. 의무관리대상은 전문 관리자를 두고 자치 의결기구를 의무적으로 구성해야 하는 단지입니다.
일반 아파트는 300세대 이상이거나, 150세대 이상이면서 승강기나 중앙집중식·지역난방을 갖추면 의무관리대상이 됩니다. 주상복합은 이와 별도로 건물 안 주택 수가 150세대인지가 기준입니다.
주택이 150세대에 못 미치는 주상복합은 의무관리대상이 아닐 수 있습니다. 이 경우 관리를 누가 어떤 방식으로 맡는지, 장기수선을 위한 돈을 따로 모으고 있는지 관리사무소에 직접 물어보는 편이 확실합니다.
의무관리대상 단지라면 공동주택관리정보시스템 K-apt에서 관리비를 조회해 볼 수 있습니다. 기준 조문은 국가법령정보센터의 공동주택관리법에 있습니다.
30세대 환기 기준선
주택이 30세대 이상인 주상복합을 새로 짓거나 리모델링하면 환기설비를 갖춰야 합니다. 시간당 0.5회 이상 환기가 이뤄지도록 자연환기설비나 기계환기설비를 설치하는 기준이며, 30세대 이상 일반 공동주택도 같은 기준을 따릅니다.
부동산 업계에서는 과거 주상복합 아파트 단점으로 높은 관리비와 함께 통풍·환기 문제를 꼽고, 최근 건물은 대부분 해결됐다고 봅니다. 다만 오래된 주상복합은 지금의 환기설비 기준이 적용되기 전에 지어졌을 수 있습니다.
그래서 매물을 볼 때는 환기설비가 있는지, 실제로 돌아가는지를 관리사무소와 현장에서 함께 확인하는 편이 좋습니다. 설비 종류별 차이는 전열교환기 설치 기준 4개 — 우리 집에 꼭 필요할까에서 이어서 볼 수 있습니다.
관리비는 준공 시기로
주상복합 관리비는 언제 지은 건물인지에 따라 아파트보다 비싸기도 하고 낮기도 합니다.
예전에 지은 주상복합
2006년 무렵 보도를 보면 주상복합 관리비는 난방과 관리 방식에 따라 차이가 컸고, 평당 1만 원을 훌쩍 넘는 곳이 많았습니다. 부과 기준이 표준화된 아파트보다 많이 드는 편이었습니다.
최근 지은 주상복합
최근에는 주거와 상업시설 관리비를 따로 책정해 일반 아파트와 비슷하거나 더 낮은 경우가 많습니다. 경기 군포시의 2022년 준공 주상복합은 2023년 1월 관리비가 ㎡당 1,234원으로, 인근 안양 평촌의 2021년 준공 아파트(1,503원)보다 낮았습니다.
그래서 주상복합 아파트 단점으로 관리비를 떠올렸다면 준공 시기부터 보고, 최근 몇 달 치 관리비 고지서를 받아 같은 면적 아파트와 비교하는 것이 가장 정확합니다. 고지서 항목을 읽는 법은 아파트 관리비 명세서 보는 법 — 매물 고를 때 확인할 것에 정리해 두었습니다.
전용률과 실사용 면적
주상복합은 같은 평형이라도 실제로 쓰는 전용면적 비율이 아파트보다 낮게 나오는 경우가 있습니다. 2006년 서울 자양동의 한 주상복합은 전용률이 75% 선으로 아파트보다 낮았고, 대신 천장고는 평균 2.7m로 일반 아파트(2.3~2.4m)보다 높았습니다.
전용률은 법령 용어가 아니라 업계에서 쓰는 지표라, 분모를 공급면적으로 잡는지 계약면적으로 잡는지에 따라 숫자가 달라집니다. 광고에 적힌 전용률을 그대로 비교하기보다 매물 면적이 어떤 기준으로 적혀 있는지 먼저 보고, 비교는 전용면적끼리 하는 편이 정확합니다.
면적 용어가 헷갈린다면 전용면적 공급면적 차이 — 매물 면적 4종과 공사 면적을 먼저 보면 비교가 쉬워집니다.
창틀 주변 결로 흔적
고층 주상복합은 외벽에 커튼월을 많이 써서, 창틀과 접합부 주변의 결로 흔적을 직접 확인할 필요가 있습니다.
초고층 주상복합은 알루미늄 커튼월 외피를 널리 쓰고, 콘크리트 외벽에 창호를 끼운 방식도 함께 씁니다. 커튼월은 바닥 슬래브 아래 커튼박스와 커튼월 유닛이 만나는 부위에서 결로가 생길 우려가 있다는 연구가 있습니다.
그렇다고 모든 주상복합에 결로가 심하다는 뜻은 아닙니다. 매물을 볼 때 창틀 아래, 커튼박스 주변, 실내 쪽 유리 테두리에 물 자국이나 곰팡이 흔적이 있는지 직접 보는 편이 확실합니다.
현장에서 보는 주상복합 아파트 단점
서류로 드러나지 않는 단점은 실제 생활 시간대에 건물을 둘러봐야 보입니다. 거주자 후기에 나온 불편을 현장 체크리스트로 바꾸면 아래와 같습니다.
- 출퇴근 시간 엘리베이터 대기 시간
- 큰 창이 있는지, 개방감이 어느 정도인지
- 저층 상가 공사로 생기는 진동과 소음
- 상가와 주거 출입구, 주차장이 분리돼 있는지
기둥식 구조나 분리수거 방식은 주상복합만의 특징이 아니라 단지마다 다르므로 단지별로 따로 확인합니다. 매물 공통으로 볼 항목은 집 보러 갈 때 인테리어 관점에서 볼 것과 함께 챙기면 빠지는 부분이 줄어듭니다.
흔한 오해
“주상복합은 관리비가 무조건 비싸다”
예전에 지은 주상복합은 아파트보다 관리비가 많이 드는 편이었습니다. 다만 주거와 상가 관리비를 나눠 책정하는 최근 건물은 비슷하거나 더 낮은 경우가 많아, 준공 시기를 먼저 보고 실제 고지서로 판단하는 편이 맞습니다.
“주상복합도 관리는 아파트와 똑같다”
주택이 150세대 이상인 주상복합은 아파트처럼 의무관리대상으로 관리됩니다. 반면 150세대에 못 미치면 의무관리대상이 아닐 수 있어, 관리 주체와 수선 계획을 따로 확인해야 합니다.
정리하면
정리하면, 주상복합 아파트 단점은 건물마다 크기가 다르므로 다섯 가지 기준으로 나눠 보는 편이 정확합니다. 주택 150세대 이상인지로 관리 방식을, 30세대 기준 환기설비가 있는지로 환기 여건을 가늠합니다. 관리비는 준공 시기와 실제 고지서로, 면적은 전용면적끼리 비교합니다. 고층 건물이라면 창틀과 커튼월 접합부의 결로 흔적을 현장에서 직접 봅니다.
이 글은 주상복합 매물을 고를 때 확인할 항목을 일반적인 기준으로 정리한 정보입니다. 실제 관리비와 관리 방식, 건물 상태는 단지와 준공 시기에 따라 달라질 수 있으므로 해당 단지 관리사무소와 관할 시·군·구청 건축과에 확인하는 것이 가장 확실합니다.
