전용면적 공급면적 차이 — 매물 면적 4종과 공사 면적
매물 광고 한 장에 면적 숫자가 서너 개씩 붙어 있습니다. 같은 84㎡라고 적힌 두 집을 보러 갔는데 체감 넓이가 다르면, 어느 숫자를 기준으로 비교해야 할지 헷갈리기 시작합니다.
여기서는 시세나 평당 가격 같은 투자 판단은 다루지 않습니다. 전용면적 공급면적 차이를 중심으로 매물에 붙는 면적 4종을 정리하고, 실제로 쓰는 넓이와 공사할 때 잡히는 면적이 왜 따로 노는지만 짚습니다.
전용면적 공급면적 차이
전용면적은 우리 집 문 안쪽 넓이이고, 공급면적은 여기에 이웃과 함께 쓰는 공간 일부를 더한 값입니다. 매물 표기에서 가장 자주 마주치는 두 숫자라 이 둘부터 구분해두면 나머지가 쉽게 풀립니다.
전용면적
방, 거실, 주방, 욕실처럼 세대 안에서 실제로 쓰는 공간의 넓이입니다. 발코니는 여기에 들어가지 않습니다.
공급면적
매물 광고에서 말하는 공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 값입니다. 주거공용면적은 복도, 계단, 현관처럼 지상층에 있는 공용 공간을 세대별로 나눈 몫입니다.
계약면적
공급면적에 기타공용면적을 더한 값입니다. 기타공용면적은 지하층, 관리사무소처럼 주거공용을 뺀 나머지 공용 공간입니다.
발코니(서비스면적)
흔히 서비스면적이라 부르는 발코니는 전용면적에서 빠지고, 공용면적에도 속하지 않아 따로 봐야 합니다. 서비스면적은 법에서 쓰는 이름이 아니라 분양 현장에서 굳어진 표현입니다.
공용면적이 두 갈래인 이유
공용면적은 지상층 공용과 그 밖의 공용으로 나뉘고, 어느 쪽까지 더하느냐에 따라 숫자가 달라집니다. 전용면적 공급면적 차이가 주거공용만큼이라면, 공급면적과 계약면적의 차이는 기타공용만큼입니다.
법령 해석에서는 지하층·관리사무소 같은 공용면적까지 주택공급면적의 구성 요소로 봅니다. 반면 매물 광고나 분양 안내에서는 전용과 주거공용만 묶어 공급면적이라 부르고, 기타공용까지 더한 것을 계약면적으로 따로 적는 쓰임이 굳어져 있습니다.
그래서 광고에 적힌 공급면적을 볼 때는 전용과 주거공용을 더한 값으로 읽으면 됩니다.
발코니가 빠지는 방식
발코니는 외벽에서 1.5m 깊이에 해당하는 만큼이 바닥면적에서 빠지고, 나머지만 바닥면적에 들어갑니다. 정확히는 발코니가 접한 가장 긴 외벽 길이에 1.5m를 곱한 만큼을 뺀 나머지만 산입합니다.
계산 예시
발코니 면적이 10㎡이고 접한 외벽 길이가 4m라면, 4m × 1.5m = 6㎡가 빠집니다. 바닥면적에 들어가는 것은 나머지 4㎡입니다.
발코니 공간이 전용면적 숫자에 다 드러나지 않는 이유가 여기에 있습니다. 그 발코니를 확장해 거실이나 방으로 쓰는 경우라면, 확장 전에 따져볼 점은 발코니 확장, 하기 전에 알아야 할 것에 따로 정리해두었습니다.
같은 84㎡의 공급면적
전용면적이 84㎡로 같아도 공급면적은 단지 구조에 따라 크게 벌어질 수 있습니다. 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율을 전용률이라 하는데, 이 비율이 구조마다 다르기 때문입니다.
판상형
전용률이 대략 78~82% 수준으로, 전용 84㎡ 기준 공급면적은 약 105㎡ 안팎입니다.
타워형
전용률이 대략 65~75% 수준으로, 같은 전용 84㎡라도 공급면적이 약 120㎡까지 커질 수 있습니다.
이 수치는 예시이고 실제 전용률은 단지마다 다릅니다. 핵심은 공급면적이 크다고 집 안이 넓은 것은 아니라는 점입니다. 두 매물을 비교할 때는 공급면적이 아니라 전용면적을 먼저 맞춰 보는 편이 정확합니다. 구조별 특징은 아파트 구조 고르기 — 계단식, 복도식, 타워형 차이에서 더 볼 수 있습니다.
평으로 바꿔 읽기
1평은 약 3.3058㎡이므로, ㎡ 값을 3.3058로 나누면 평이 됩니다. 매물 이야기에서 평수가 오갈 때는 그 평이 어느 면적을 바꾼 값인지부터 확인해야 합니다.
- 전용 84㎡ → 약 25.4평
- 공급 105㎡ → 약 31.8평
- 공급 120㎡ → 약 36.3평
흔히 말하는 실평수는 전용면적을 평으로 바꾼 값을 가리키는 말이고, 법에서 쓰는 용어는 아닙니다. 그래서 평수 하나만 듣고 넓이를 짐작하기보다 ㎡ 표기와 면적 종류를 함께 묻는 편이 확실합니다.
공사 면적은 따로 잡힌다
바닥재나 도배 같은 공사 물량은 매물 표기 면적이 아니라 실제로 시공하는 면적으로 산출됩니다. 전용면적에 확장된 발코니처럼 실제 손대는 공간이 더해지는 식입니다.
그래서 전용면적 공급면적 차이를 알아도 공사 물량까지 바로 계산되지는 않습니다. 공급면적에는 내가 공사하지 않는 복도·계단 몫이 섞여 있고, 전용면적에는 확장 발코니처럼 실제로 시공하는 공간이 빠져 있을 수 있기 때문입니다. 정확한 물량은 현장 실측으로 잡히며, 실측 순서는 인테리어 실측 — 공사 전에 확인할 공간 4곳에서 다뤘습니다.
견적을 받을 때 업체가 말하는 평이 어느 면적 기준인지도 업체마다 다를 수 있습니다. 평당 단가를 비교하기 전에 기준 면적을 먼저 물어보는 편이 좋고, 견적서에서 함께 볼 항목은 인테리어 견적서에서 꼭 확인해야 할 항목에 정리해두었습니다.
매물 볼 때 확인할 것
면적 숫자는 광고 문구보다 공적 서류에서 확인하는 편이 확실합니다. 계약 전에 아래 항목을 맞춰 보면 전용면적 공급면적 차이로 생기는 착각을 줄일 수 있습니다.
- 건축물대장 전유부에서 호별 전용면적과 공용면적 확인 (정부24에서 열람·발급)
- 분양 당시 입주자모집공고가 있다면 주택형별 면적 구성 확인
- 광고에 적힌 평수가 전용, 공급, 계약 중 어느 면적 기준인지 확인
- 발코니가 확장된 집인지, 확장분이 어느 공간인지 확인
- 비교하는 매물끼리 같은 종류의 면적으로 맞춰 놓았는지 확인
흔한 오해
“같은 84㎡면 넓이도 같다”
전용면적이 같다면 세대 안 기본 넓이는 같습니다. 다만 공급면적과 계약면적은 단지 구조에 따라 크게 다르고, 발코니 크기와 확장 여부에 따라 실제로 쓰는 공간도 달라집니다.
“발코니는 면적에 전혀 들어가지 않는다”
깊이 1.5m 안쪽 발코니라면 바닥면적에서 빠지는 것이 맞습니다. 다만 그보다 깊게 나온 부분은 바닥면적에 산입되므로, 발코니가 무조건 면적 밖이라고 보기는 어렵습니다.
“견적의 평은 어느 업체나 같은 기준이다”
같은 평이라는 말을 써도 기준 면적은 업체마다 다를 수 있습니다. 평당 단가만 놓고 비교하면 실제 공사비와 어긋날 수 있으니, 견적을 받을 때 기준 면적을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
정리하면
정리하면, 전용면적은 세대 안 실사용 넓이이고 공급면적은 여기에 복도·계단 같은 주거공용을 더한 값이며, 계약면적은 지하층·관리사무소 같은 기타공용까지 더한 값입니다. 발코니는 이 셋과 따로 봐야 하고, 깊이 1.5m를 넘는 부분만 바닥면적에 들어갑니다. 같은 전용 84㎡라도 전용률에 따라 공급면적이 크게 벌어질 수 있으므로, 매물 비교는 전용면적끼리 맞추는 것이 기본입니다. 공사 물량은 표기 면적이 아니라 실측한 시공 면적으로 잡히니, 견적의 평이 어느 면적 기준인지 업체에 먼저 묻는 편이 좋습니다.
이 글은 아파트 매물에 표기되는 면적의 종류를 집을 고르는 관점에서 정리한 정보입니다. 실제 면적 구성과 전용률은 단지와 주택형에 따라 달라질 수 있습니다.
