테라스 아파트 매수, 샷시부터 누수 책임까지 묻는 질문들
테라스 딸린 매물은 마당 같은 바깥 공간이 생기는 대신, 일반 세대에는 없는 확인 거리가 함께 따라옵니다. 막아서 실내처럼 써도 되는지, 바닥 아래로 물이 새면 누가 고치는지가 대표적입니다.
이 글은 테라스 아파트 매수를 앞두고 많이 묻는 질문 8개에 차례로 답합니다. 시세나 프리미엄 이야기는 빼고, 계약 전에 확인할 수 있는 기준과 확인처만 다룹니다.
테라스는 전용면적에 들어가나
테라스는 전용면적에도 공급·계약면적에도 들어가지 않는 서비스 면적으로 분류됩니다.
발코니·다락방과 함께 업계에서 서비스 면적이라고 부르는 범위입니다.
다만 서비스 면적은 법령 용어가 아니라 업계 통칭입니다. “테라스하우스”, “테라스형”도 분양 마케팅에서 쓰는 이름일 뿐 법으로 정한 주택 유형이 아닙니다. 매물 설명에 적힌 면적이 어디까지를 가리키는지는 분양 도면에서 테라스 부분을 직접 보는 편이 정확합니다.
테라스와 발코니는 뭐가 다른가
테라스는 아래층 지붕을 마당처럼 쓰는 공간이고, 발코니는 외벽에 덧붙여 설치한 공간입니다.
건축법상 발코니는 전망이나 휴식 같은 목적으로 건축물 외벽에 접해 부가적으로 설치하는 공간입니다. 폭 1.5m 이내로 설치해야 용적률 산정 면적에서 빠집니다.
테라스는 성격이 다릅니다. 아래층 세대의 지붕 위를 바닥으로 쓰기 때문에, 내 집 바닥이 곧 아래층의 천장 역할을 합니다. 테라스 매물에서 누수와 방수를 먼저 따지게 되는 이유입니다.
1층에 붙은 것을 테라스, 2층 이상은 베란다로 나누기도 하지만 분양시장에서는 층수와 상관없이 테라스로 부릅니다. 발코니 쪽 기준은 발코니 확장, 하기 전에 알아야 할 것에 따로 정리해 두었습니다.
테라스에 샷시나 지붕을 달아도 되나
테라스에 지붕과 벽을 덧대 실내처럼 바꾸면 위반건축물로 등재되는 사례가 흔합니다.
준공 후 위반 사례로 자주 나오는 것이 베란다에 기둥과 지붕을 덧댄 경우, 출입구나 외부 계단을 경량철골·아크릴로 덮은 경우입니다.
위반으로 확인되면 시정명령과 함께 건축물대장에 위반건축물로 기재됩니다. 정해진 기한까지 고치지 않으면 이행강제금이 부과되고, 원상복구할 때까지 해마다 다시 부과될 수 있습니다.
폴딩도어나 샷시를 계획 중이라면 공사 전에 관할 구청 건축과에 우리 집 계획이 어디에 해당하는지 먼저 물어보는 편이 확실합니다.
이미 막아둔 테라스 매물은 괜찮은가
이미 샷시나 지붕을 단 매물이라면 계약 전에 건축물대장부터 열람해 보는 것이 순서입니다.
건축물대장은 정부24나 세움터에서 무료로 볼 수 있습니다. 여기서 위반건축물로 기재돼 있는지를 먼저 봅니다.
위반건축물은 거래·대출·임대에 제약이 따르므로, 원상복구에 드는 비용까지 감안해 테라스 아파트 매수 여부를 정하는 편이 낫습니다.
이행강제금은 위반 면적과 시가표준액을 기준으로 산정되고 위반 내용에 따라 비율이 달라집니다. 정확한 금액이나 막아둔 부분이 어느 범위에 해당하는지는 관할 구청 건축과에 물어보면 됩니다.
아래층에 누수가 생기면 누가 책임지나
누수 원인이 공용부분이면 관리주체가, 전유부분이면 해당 세대가 책임지는 것이 기본입니다.
공동주택에서 옥상·외벽·공용배관처럼 공용부분에서 생긴 누수는 관리주체 책임이고, 각 세대 전유부분에서 생긴 누수는 그 세대 책임입니다. 집합건물법은 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 생기면 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다.
문제는 테라스 바닥입니다. 아래층에서 보면 지붕이고 위층에서 보면 내 집 바닥이라, 공용부분인지 전유부분인지는 단지 관리규약과 분양 도면에 따라 달라집니다.
그래서 테라스 아파트 매수 전에는 관리사무소에 테라스 방수층 관리 주체가 누구인지부터 물어보는 편이 확실합니다.
테라스 방수는 언제까지 보장되나
공동주택 방수 공사의 하자담보책임기간은 5년이고, 그 뒤로는 시공사에 요구하기 어렵습니다.
법제처 생활법령정보 기준으로 방수·철근콘크리트·조경 공사는 5년, 창호는 3년, 마감 공사는 2년입니다. 그래서 준공 연차에 따라 볼 것이 달라집니다.
준공 5년 이내
시공사가 쓴 방수 공법과 보증 기간을 확인합니다. 테라스 바닥이나 아래층 천장에 하자가 보이면 기간 안에 요구해야 합니다.
준공 5년 이후
방수 하자를 시공사에 요구할 수 있는 기간이 이미 끝난 상태입니다. 최근 5년 안에 방수 공사를 한 이력이 있는지 관리사무소에 확인하고, 이력이 없다면 그 점까지 감안해 조건을 따져보는 편이 낫습니다.
하자를 요구하는 일반적인 흐름은 인테리어 하자, 어떻게 요구해야 하나에 정리해 두었습니다.
테라스 집은 관리가 많이 드나
테라스는 배수구 점검과 겨울철 눈·얼음 제거처럼 일반 세대에는 없는 손이 갑니다. 식물이나 데크를 두면 배수구를 더 자주 살펴야 합니다.
단지에 따라 테라스 사용을 제한하거나 무거운 화분·가구 설치를 금지하는 규약도 있습니다. 테라스를 정원처럼 꾸밀 생각이라면 이 규약부터 봐야 계획이 어긋나지 않습니다.
관리비 차이는 단지마다 달라서, 해당 세대의 최근 관리비 고지 내역을 받아 같은 단지 일반 세대와 비교해 보는 편이 정확합니다.
테라스 아파트 매수 전에 관리사무소에 뭘 물어보나
방수층 관리 주체, 방수 공사 이력, 테라스 사용 규약은 관리사무소에서 한 번에 확인할 수 있습니다.
- 테라스 방수층 관리 주체 — 공용부분으로 보는지 전유부분으로 보는지
- 최근 5년 안의 방수 공사 이력
- 테라스 사용 제한이나 화분·가구 설치 금지 규약
- 해당 세대의 최근 관리비 고지 내역
위반건축물 여부는 관리사무소가 아니라 건축물대장과 구청 건축과에서 확인합니다. 단지 공사 전에 관리사무소에서 확인하는 일반 항목은 아파트 인테리어, 공사 전에 관리사무소에서 확인할 것에 따로 있습니다.
테라스 아래층 집은 단점이 있나
위층 테라스에 가려 아래층은 일조가 부족해지고 습기·곰팡이가 생기기 쉬운 편입니다.
계단식으로 배치된 단지에서는 위아래 세대 사이에 일조 간섭 민원이 생기기도 합니다.
위층 테라스 바닥이 곧 내 집 천장이라는 점도 함께 봐야 합니다. 천장 쪽 얼룩이나 누수 흔적이 있다면 앞에서 다룬 누수 책임 문제와 바로 이어집니다. 곰팡이가 생기는 원리와 대처는 결로와 곰팡이는 왜 생기나를 참고하면 됩니다.
이 글은 테라스가 딸린 아파트를 고를 때 확인할 일반 기준을 정리한 정보입니다. 실제 위반 여부와 누수 책임은 단지 관리규약과 관할 구청 판단에 따라 달라질 수 있습니다.
