구축을 고쳐서 살까, 신축으로 갈까 — 수리비 기준 7가지
집을 알아보다 보면 한 번쯤 이 갈림길을 만납니다.
구축을 사서 고칠지, 신축이나 준신축으로 갈지입니다.
여기서는 시세나 투자 이야기는 제외합니다.
집을 고치는 데 어느 정도 손이 가는지, 수리비와 공사 범위 관점에서만 정리합니다.
연식에 따라 달라지는 것
연식이 오래될수록 확인해야 할 범위가 넓어지는 경향이 있습니다.
5년 이내
손댈 곳이 많지 않은 편입니다.
취향에 따라 조명이나 가구를 바꾸는 정도로 끝나는 경우가 많습니다.
5~10년
마감재가 조금씩 낡기 시작합니다.
도배, 바닥, 필름 정도만 바꿔도 집의 인상이 크게 달라집니다. 설비는 대체로 그대로 사용하는 경우가 많습니다.
10~20년
욕실과 주방의 노후가 눈에 들어오기 시작합니다.
수전, 도기, 싱크대 등이 교체 대상이 될 수 있습니다.
창호도 이 시점부터 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
20년 이상
배관, 전기, 단열, 창호까지 전반적으로 살펴봐야 합니다.
겉으로 멀쩡해 보여도 철거한 뒤에야 상태가 드러나는 부분이 생길 수 있습니다.
다만 연식은 어디까지나 참고 기준입니다. 같은 연식이라도 관리 상태와 이전 공사 이력에 따라 차이가 큽니다. 20년 된 집이라도 몇 년 전에 전체 공사를 했다면 상태는 전혀 다를 수 있습니다.
공사 범위가 어디서 넒어지나
공사비는 손대는 범위가 넓어질수록 계단식으로 올라갑니다.
1단계 — 마감만
도배, 바닥, 조명, 필름 정도입니다. 벽이나 바닥 속 설비를 건드리지 않습니다.
비교적 공사가 가볍고 기간도 짧습니다.
2단계 — 물 쓰는 공간 포함
욕실과 주방 공사가 들어갑니다.
철거, 방수, 타일, 도기, 배관 일부 작업이 함께 붙습니다.
이 단계부터 공사 범위가 크게 넓어집니다.
3단계 — 설비 전반
배관 전체 교체, 전기 증설, 단열 보강, 창호 교체까지 포함하는 범위입니다.
공사 규모가 가장 커지는 단계입니다.
연식이 오래될수록 3단계 항목까지 검토할 가능성이 높아집니다.
이런 공사는 대부분 마감 안쪽에 들어가기 때문에 입주한 뒤 따로 하기 어렵습니다.
흔한 오해
“구축을 싸게 사서 고치면 이득이다”
경우에 따라 맞을 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
공사 범위가 설비 전반까지 넓어지면 처음 생각한 계산과 달라질 수 있습니다.
공사 기간 동안 들어가는 시간과 신경도 있습니다.
이런 부분을 빼고 공사비만 비교하면 실제 체감 비용과 차이가 생깁니다.
“신축은 손댈 게 없다”
기본 마감은 갖춰져 있지만 취향에 맞지 않는 부분은 남을 수 있습니다.
조명, 붙박이장, 중문, 바닥 색 등이 대표적입니다.
필요한 항목이 기본 옵션에서 빠져 있다면 따로 추가해야 합니다.
“어차피 다 고칠 거니 상태는 상관없다”
그렇지 않습니다.
배관 상태가 좋지 않거나 누수 흔적이 있다면 예상보다 공사 범위가 넓어질 수 있습니다.
같은 전체 리모델링이라도 기존 상태에 따라 필요한 작업은 달라집니다.
구축이 나을 수 있는 경우
- 구조나 배치를 내 방식대로 바꾸고 싶을 때
- 자재와 마감을 직접 고르고 싶을 때
- 공사 기간을 감당할 수 있을 때
- 매물 상태를 확인하고 판단할 여력이 있을 때
처음부터 전체를 손볼 계획이라면 기존 마감의 상태가 선택에 미치는 영향은 줄어듭니다.
이 경우 구축을 선택하는 쪽이 더 맞을 수도 있습니다.
신축·준신축이 나을 수 있는 경우
- 공사에 시간과 신경을 쓰기 어려울 때
- 입주 시기가 정해져 있어 여유가 없을 때
- 설비 노후에 따른 변수를 줄이고 싶을 때
- 예산을 비교적 명확하게 잡고 싶을 때
구축은 벽과 바닥을 뜯기 전까지 확인하기 어려운 부분이 있습니다.
예산이 빠듯하거나 추가 공사에 대응하기 어렵다면 이런 변수가 부담이 됩니다.
계산할 때 빠뜨리기 쉬운 것
공사 기간 동안의 주거비
빈집 상태에서 공사한다면 그동안 지낼 곳이 필요합니다.
거주하면서 공사하면 생활 제약이 생기고 공정에도 영향을 줄 수 있습니다.
예비비
구축은 철거 후 예상하지 못한 작업이 추가될 수 있습니다.
처음부터 예산을 전부 공사 항목에 배정하면 대응하기 어렵습니다.
입주 청소와 이사비
공사가 끝난 뒤 들어가는 비용도 함께 계산해야 합니다.
가구와 가전
구조나 배치가 달라지면 기존 가구와 가전이 새 공간에 맞지 않을 수 있습니다.
시간과 신경
특히 반셀프 인테리어는 직접 결정하고 조율해야 할 일이 많습니다.
견적서에는 나오지 않지만 실제로 들어가는 비용에 가깝습니다.
매물을 볼 때
연식보다 실제 상태를 먼저 봐야 합니다.
같은 20년 차 아파트라도 욕실과 주방, 창호 상태에 따라 필요한 공사 범위가 크게 달라질 수 있습니다.
확인할 것
- 욕실과 주방 상태
- 창호 상태와 웃풍
- 누수나 결로 흔적
- 배수와 수압
- 이전 공사 이력과 시기
가능하다면 계약 전에 필요한 공사 범위를 먼저 가늠해보는 것도 방법입니다.
어느 정도까지 손대야 하는지 확인해두면 구축과 신축을 비교하기가 쉬워집니다.
매물을 볼 때
정리하면
구축과 신축을 비교할 때는 어디까지 손볼 것인지부터 정하는 편이 낫습니다.
마감만 바꾸려는 사람에게 설비까지 손봐야 하는 구축은 부담이 될 수 있습니다.
반대로 처음부터 전체 공사를 계획하고 있다면 기존 마감의 가치는 상대적으로 작아집니다.
연식만으로 공사비를 판단하기는 어렵습니다.
같은 연식이라도 물 쓰는 공간과 창호, 기존 설비 상태에 따라 필요한 작업이 달라집니다.
특히 구축은 철거 전에는 확인하기 어려운 부분이 있다는 점까지 예산에 포함해 보는 편이 좋습니다.
이 글은 구축과 신축의 일반적인 공사 범위를 비교하기 위한 정보입니다. 실제 필요한 공사 범위는 개별 주택의 상태에 따라 달라질 수 있습니다.
