매매 계약 시설물 — 계약서에 적어둘 특약 4개
매매 계약서에서 가격과 잔금일은 몇 번이고 다시 보지만, 맨 아래 특약란은 중개사가 써준 문구를 그대로 넘기는 경우가 많습니다. 그런데 입주 후 인테리어를 계획하고 있다면 그 몇 줄이 철거할 물건의 양과 하자 처리 방향을 정합니다.
여기서는 세금, 대출, 시세 협상 이야기는 다루지 않습니다. 매매 계약 시설물을 무엇으로 남기고, 하자를 어떻게 적어둘지를 공사 계획 관점에서만 정리합니다.
매매 계약 시설물 정하기
집에 붙어 있는 물건이라도 계약서에 적지 않으면 남는다고 장담하기 어렵습니다. 붙박이장, 시스템에어컨, 빌트인 가전은 매도인이 떼어 갈 수도 있고 두고 갈 수도 있는 물건입니다.
민법에는 어떤 물건을 늘 쓰려고 붙여둔 부속물은 원래 물건을 처분할 때 함께 따라간다는 원칙이 있습니다. 다만 붙박이장이나 에어컨 하나하나가 여기에 해당하는지는 상황마다 따로 판단되는 문제입니다. 그래서 법 해석에 기대기보다 매매 계약 시설물을 특약에 이름으로 적어두는 편이 확실합니다.
인테리어를 계획하는 매수인에게는 이 판단이 비용 문제이기도 합니다. 남겨진 물건을 쓸지, 철거하고 새로 할지에 따라 공사 범위가 달라지기 때문입니다.
확인설명서가 하는 일
확인설명서는 매매 계약 시설물의 현재 상태를 적는 문서이고, 무엇을 두고 갈지는 따로 적는 편이 분명합니다. 매매 계약 때 공인중개사가 건네는 주거용 중개대상물 확인·설명서에는 내부·외부 시설물 상태를 적는 칸이 있습니다.
- 수도의 파손 여부와 용수량
- 전기 공급 상태와 교체가 필요한 부분
- 난방 방식과 작동 상태
- 벽면의 균열·누수 위치, 바닥면과 도배 상태
서식 항목은 법제처 입법예고 서식 파일에서 볼 수 있습니다. 이 서류를 받을 때 빌트인·옵션 포함 여부와 수리가 필요한 하자도 함께 짚어두면 좋습니다. 적힌 내용이 현장에서 본 상태와 다르면 중개사에게 다시 물어보는 편이 확실합니다.
두고 갈 물건 적기
매매 계약 시설물 가운데 남길 물건은 품목과 위치를 함께 적어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. “옵션 포함”처럼 뭉뚱그린 표현은 무엇이 옵션인지를 두고 해석이 갈립니다.
붙박이장
어느 방에 있는 장인지까지 적습니다. “안방, 작은방 붙박이장”처럼 위치를 붙이면 충분합니다.
에어컨
거실과 안방처럼 설치 위치를 적습니다.
빌트인 가전
주방 인덕션처럼 상판이나 장에 짜 넣은 가전도 이름으로 적어둡니다.
특약 예시로는 “설치된 붙박이장(안방, 작은방), 거실과 안방 에어컨, 주방 인덕션은 매수인이 사용할 수 있도록 두고 간다” 정도면 됩니다. 남길지 말지 고민되는 붙박이장은 붙박이장과 기성 가구, 어느 쪽이 나을까를 참고해 공사 계획과 맞춰 정하는 편이 낫습니다.
현 시설상태라는 문구
“현 시설상태의 매매 계약”이라는 문구는 지금 보이는 상태 그대로 거래한다는 뜻으로 흔히 들어갑니다. 기본 특약처럼 쓰이는 문구라 대수롭지 않게 넘기기 쉽습니다.
여기에 더해, 계약 당시 매수인이 하자를 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우에는 나중에 매도인에게 책임을 묻기 어렵습니다.
그래서 집을 볼 때 발견한 흠은 그냥 넘기지 말고 두 갈래로 나눠 처리합니다. 매도인이 잔금 전에 고쳐주기로 한 것은 특약에 따로 적고, 그대로 받기로 한 것은 공사 견적에 미리 넣어둡니다. 집 볼 때 챙길 항목은 집 보러 갈 때 인테리어 관점에서 볼 것에 정리해 두었습니다.
하자를 물을 수 있는 기간
매도인의 하자 책임은 매도인에게 잘못이 없어도 지는 책임이지만, 기한이 정해져 있습니다. 하자가 계약 목적을 이루지 못할 정도면 계약 해제와 손해배상을, 그 정도가 아니면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
안 날부터 6개월
매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 안에 권리를 행사해야 합니다. 소송이 아니어도 매도인에게 통지해 두면 권리를 지킬 수 있습니다.
인도받은 날부터 10년
하자를 늦게 알았더라도 집을 넘겨받은 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다.
담보책임을 지지 않기로 하는 특약도 효력이 있습니다. 다만 매도인이 알면서 알리지 않은 하자에는 그 특약이 적용되지 않습니다. 하자 범위는 “중대하자”처럼 넓게 쓰기보다 누수, 보일러처럼 구체적으로 적어야 나중에 해석이 덜 갈립니다. 실제 분쟁이 생기면 대한법률구조공단(132)에 상담할 수 있습니다.
공사 시작 전에 남길 기록
인테리어 공사를 시작하기 전 상태를 남겨두는 것이 하자 다툼에서 가장 중요한 준비입니다. 매매 계약서의 누수 특약에는 “매수인이 인테리어 공사를 시작한 후부터는 해당 없음”이라는 문구가 붙는 경우가 있습니다.
이런 누수 특약은 누수가 잔금 전부터 진행 중이었다는 점을 매수인이 증명하도록 짜이기도 합니다. 공사가 들어가면 원래 있던 하자인지 공사 중에 생긴 하자인지 가리기 어려워지므로, 잔금 직후 공사 전에 기록을 남겨둡니다.
- 천장·벽·바닥의 얼룩과 균열 사진
- 욕실과 주방 배관 주변 상태
- 남기기로 한 붙박이장·에어컨·가전의 작동 여부
잔금일과 공사 착수일 사이 간격은 이사 전에 할까, 살면서 할까에서 다룬 일정과 같이 잡으면 됩니다. 철거 중에 드러난 누수는 매도인 하자인지 시공 문제인지 구분이 먼저입니다. 시공 쪽 하자 대응은 인테리어 하자, 어떻게 요구해야 하나를, 공사비 변동은 인테리어 추가금은 왜 생기나, 어디서 생기나를 참고하면 됩니다.
흔한 오해
“붙어 있는 건 당연히 집에 딸려 온다”
집에 붙여둔 부속물이 집과 함께 넘어간다는 원칙 자체는 있습니다. 다만 붙박이장이나 에어컨이 그 부속물에 해당하는지는 따로 판단되는 문제라, 계약서에 적지 않으면 다툼의 여지가 남습니다. 남길 물건이 있다면 특약에 이름과 위치로 적어두는 것이 가장 간단한 해결입니다.
“확인설명서에 적혀 있으면 특약은 필요 없다”
확인설명서는 시설물 상태를 기록하는 서류라 하자를 짚어두는 데는 도움이 됩니다. 다만 무엇을 두고 가는지, 하자를 누가 어떻게 고칠지는 계약서 특약으로 따로 정해야 분명해집니다.
정리하면
정리하면 매매 계약 시설물은 법 해석에 맡기지 않고 특약에 품목과 위치로 적는 것이 기본입니다. 확인설명서로 시설물 상태를 짚고, 계약서 특약으로 두고 갈 물건과 하자 처리 방법을 정합니다. 계약 때 알고 있던 하자는 나중에 묻기 어려우므로, 집을 볼 때 발견한 흠은 고칠 것과 그대로 받을 것으로 나눠 둡니다. 하자는 안 날부터 6개월, 인도받은 날부터 10년이라는 기한이 있고, 공사를 시작하기 전 상태 기록이 그 근거가 됩니다.
이 글은 아파트 매매 계약에서 시설물 포함과 하자 특약을 인테리어 계획 관점에서 정리한 정보입니다. 실제 권리관계와 책임 범위는 계약 내용과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁이 생기면 법률 상담으로 확인하는 편이 정확합니다.
